1. Nel valutare l'adeguatezza dei fattori di ponderazione del rischio di cui all'articolo 124, paragrafo 2, primo comma, del regolamento (UE) n. 575/2013, le autorità designate conformemente all'articolo 124, paragrafo 1 bis, di tale regolamento determinano quanto segue:

a) le perdite effettive, espresse come rapporto tra gli elementi seguenti:

i) nel caso delle esposizioni garantite da ipoteche su immobili residenziali di cui all'articolo 124, paragrafo 2, primo comma, del regolamento (UE) n. 575/2013, le perdite segnalate conformemente all'articolo 430 bis, paragrafo 1, lettera a), di detto regolamento e il valore dell'esposizione segnalato conformemente all'articolo 430 bis, paragrafo 1, lettera c), di detto regolamento;

ii) nel caso delle esposizioni garantite da ipoteche su immobili non residenziali di cui all'articolo 124, paragrafo 2, primo comma, del regolamento (UE) n. 575/2013, le perdite segnalate conformemente all'articolo 430 bis, paragrafo 1, lettera d), di detto regolamento e il valore dell'esposizione segnalato conformemente all'articolo 430 bis, paragrafo 1, lettera f), di detto regolamento;

b) le perdite attese, espresse come la migliore stima delle perdite realizzabili in un orizzonte prospettico di almeno un anno che può protrarsi, se così stabilito dall'autorità, fino a tre anni.

Ai fini della lettera b), le perdite attese sono determinate come la media delle perdite stimate per ogni anno durante l'orizzonte prospettico prescelto.

2. Le autorità designate conformemente all'articolo 124, paragrafo 1 bis, del regolamento (UE) n. 575/2013 determinano le perdite attese di cui al paragrafo 1, lettera b), in uno dei modi seguenti:

a) adeguando al rialzo o al ribasso le perdite effettive di cui al paragrafo 1, lettera a);

b) mantenendo invariate le perdite effettive.

Nel determinare le perdite attese di cui al paragrafo 1, lettera b), le autorità riflettono gli sviluppi orientati al futuro sul mercato dei beni immobili di cui all'articolo 124, paragrafo 2, primo comma, lettera b), del regolamento (UE) n. 575/2013 durante un orizzonte prospettico di almeno un anno che può protrarsi, se così stabilito dall'autorità, fino a tre anni.

3. Le perdite attese di cui al paragrafo 1, lettera b), determinate conformemente al paragrafo 2, si basano su tutti gli elementi seguenti:

a) l'evoluzione storica e le caratteristiche cicliche del mercato dei beni immobili, così come si rispecchiano nelle operazioni e nei prezzi sul mercato dei beni immobili nonché nella volatilità di tali prezzi, rilevata da indicatori di dati o informazioni qualitative pertinenti;

b) le caratteristiche strutturali passate e presenti del mercato dei beni immobili e l'evoluzione futura di tali caratteristiche strutturali in relazione alle dimensioni del mercato dei beni immobili, alle specificità del finanziamento immobiliare, ai regimi fiscali nazionali e alle disposizioni regolamentari nazionali per l'acquisto, la detenzione o la locazione di beni immobili;

c) le determinanti fondamentali della domanda e dell'offerta nel mercato dei beni immobili, evidenziate da indicatori di dati o da informazioni qualitative pertinenti, comprese le regole per la concessione del credito, l'attività di costruzione, i tassi di non occupazione o l'attività sulle operazioni;

d) la rischiosità delle esposizioni garantite da beni immobili, misurata da tutti gli elementi seguenti:

i) gli indicatori pertinenti per i segmenti immobiliari dello Stato membro e, se del caso, per parti del territorio di tale Stato membro, secondo quanto prescritto dalla sezione 6 degli orientamenti dell'ABE sui sottoinsiemi di esposizioni ai quali si può applicare una riserva di capitale a fronte del rischio sistemico (1), emanati in conformità dell'articolo 133, paragrafo 6, della direttiva 2013/36/UE del Parlamento europeo e del Consiglio (2);

ii) gli indicatori delle regole per la concessione del credito specificati nella raccomandazione del Comitato europeo per il rischio sistemico relativa alle misure per colmare le lacune nei dati sugli immobili (3);

e) l'evoluzione attesa dei prezzi sul mercato dei beni immobili e la volatilità attesa di tali prezzi, compresa una valutazione dell'incertezza circa tali aspettative;

f) l'evoluzione attesa delle variabili fondamentali macroeconomiche significative che potrebbero incidere sulla solvibilità dei mutuatari, compresa una valutazione dell'incertezza circa tali aspettative;

g) l'orizzonte temporale entro il quale dovrebbero concretizzarsi gli sviluppi orientati al futuro sul mercato dei beni immobili;

h) le specificità nazionali relative esclusivamente al mercato immobiliare e al suo finanziamento, compresi i regimi di garanzia pubblici e privati, la deducibilità fiscale e il sostegno pubblico sotto forma di regimi di ricorso e ammortizzatori sociali;

i) eventuali altri indicatori e fonti di dati che forniscano informazioni sugli sviluppi orientati al futuro sul mercato dei beni immobili che incidono sulle perdite attese di cui al paragrafo 1, lettera b), o che avvalorino la qualità dei dati delle perdite effettive di cui al paragrafo 1, lettera a).

4. Qualora sussistano notevoli incertezze in merito ai fattori di cui al paragrafo 3, lettera e), le autorità designate conformemente all'articolo 124, paragrafo 1 bis, del regolamento (UE) n. 575/2013 considerano un margine di prudenza nel determinare le perdite attese a norma del paragrafo 2 del presente articolo.

5. Ai fini del paragrafo 1, le autorità designate conformemente all'articolo 124, paragrafo 1 bis, del regolamento (UE) n. 575/2013 tengono conto di altre misure macroprudenziali in vigore che già trattano i rischi sistemici individuati che incidono sull'adeguatezza dei fattori di ponderazione del rischio di cui all'articolo 124, paragrafo 2, primo comma, di detto regolamento, comprese le misure di diritto interno di seguito elencate, intese a rafforzare la resilienza del sistema finanziario:

a) limiti di rapporto prestito/valore (loan-to-value - LTV);

b) limiti di rapporto debito/reddito;

c) limiti di rapporto servizio del debito/reddito;

d) altri strumenti che rispondono alle regole per la concessione di crediti.

1. Nel valutare l'adeguatezza dei valori minimi della LGD a norma dell'articolo 164, paragrafo 6, del regolamento (UE) n. 575/2013, le autorità designate conformemente al paragrafo 5 di tale articolo, quando effettuano la valutazione del rischio sistemico sulla base degli squilibri macroeconomici che incidono sulle stime della LGD al di là del ciclo economico, tengono conto di tutte le condizioni seguenti:

a) le condizioni della domanda e dell'offerta sui mercati immobiliari e le dinamiche dei prezzi degli immobili, compreso, se del caso e laddove sia disponibile una stima attendibile, il grado di sopravvalutazione o sottovalutazione dei prezzi degli immobili;

b) le condizioni che incidono sulle determinanti delle stime della LGD tra cui, se del caso:

i) cambiamenti intervenuti nella durata e nell'efficacia dei procedimenti di recupero dei crediti, dovuti a modifiche delle procedure di recupero;

ii) cambiamenti nella frequenza del ritorno in bonis dei debitori o delle singole linee di credito, dovuti a variazioni dei tassi di disoccupazione, o cambiamenti nei livelli di debito delle famiglie o delle imprese;

iii) cambiamenti nei livelli di debito delle famiglie o delle imprese;

c) altre condizioni che incidono indirettamente sul valore delle garanzie reali prese in considerazione nelle stime della LGD, tra cui, se del caso, rapporti prestito/valore (LTV), garanzie incrociate e altre forme comuni di protezione del credito pertinenti per le esposizioni al dettaglio garantite da beni immobili nello Stato membro interessato.

2. Ai fini del paragrafo 1, le autorità designate conformemente all'articolo 164, paragrafo 5, del regolamento (UE) n. 575/2013 tengono conto di tutti gli elementi seguenti:

a) l'eventualità che gli squilibri macroeconomici siano connessi a una recessione economica e che siano quindi presi in considerazione nella stima della LGD in caso di recessione per le esposizioni interessate;

b) altre misure macroprudenziali in vigore che già trattano i rischi sistemici individuati che incidono sull'adeguatezza dei valori minimi della LGD, comprese le misure di diritto interno di seguito elencate, intese a rafforzare la resilienza del sistema finanziario:

i) limiti di rapporto prestito/valore;

ii) limiti di rapporto debito/reddito;

iii) limiti di rapporto servizio del debito/reddito;

iv) altri strumenti che rispondono alle regole per la concessione di crediti;

c) il grado di incertezza circa l'evoluzione dei mercati dei beni immobili e la volatilità dei loro prezzi;

d) le specificità nazionali relative esclusivamente al mercato immobiliare e al suo finanziamento, compresi i regimi di garanzia pubblici e privati, la deducibilità fiscale e il sostegno pubblico sotto forma di regimi di ricorso e ammortizzatori sociali;

e) se del caso e laddove siano disponibili, i confronti dei benchmark delle stime della LGD tra enti creditizi o Stati membri per portafogli comparabili, livelli di rischio comparabili e linee comparabili garantite da beni immobili costituiti a garanzia reale.

Un'autorità designata conformemente all'articolo 124, paragrafo 1 bis, o all'articolo 164, paragrafo 5, del regolamento (UE) n. 575/2013 può considerare i fattori di cui all'articolo 1 del presente regolamento o tenere conto delle condizioni di cui all'articolo 2 del presente regolamento per uno o più segmenti immobiliari o una o più parti del territorio di uno Stato membro.

Le autorità designate conformemente all'articolo 124, paragrafo 1 bis, o all'articolo 164, paragrafo 5, del regolamento (UE) n. 575/2013 che determinano le perdite effettive a norma dell'articolo 1, paragrafo 1, lettera a), del presente regolamento o che valutano l'adeguatezza dei valori minimi della LGD a norma dell'articolo 2 del presente regolamento per un segmento immobiliare o una parte del territorio di uno Stato membro possono utilizzare altre fonti di dati, tra cui le segnalazioni ad hoc nazionali e i registri dei crediti relativi a tale segmento o a tale parte del territorio, a condizione che i dati raccolti a norma dell'articolo 430, paragrafo 1, lettera a), e dell'articolo 430 bis del regolamento (UE) n. 575/2013 non siano sufficientemente granulari.

Il presente regolamento entra in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea.

Il presente regolamento è obbligatorio in tutti i suoi elementi e direttamente applicabile negli Stati membri conformemente ai trattati.

Fatto a Bruxelles, il 5 ottobre 2022

Per la Commissione

La presidente

URSULA VON DER LEYEN