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Direzione editoriale di Massimiliano Mangano - Chiara Campanelli
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Direzione scientifica di M.
Alessandra Sandulli e Andrea
Scuderi
03/07/2015
CONTRATTI TRA PRIVATI
/ Mediazione
Mediazione immobiliare: quando sorge il diritto al compenso?
L'agenzia immobiliare ha diritto al pagamento del corrispettivo tutte le volte in cui essa abbia messo in contatto le parti sulla base di un modulo su cui vi è una precisa offerta d'acquisto.
Con l’ordinanza che si segnala, la Corte di Cassazione ha precisato che per l’attività di intermediazione prestata dall’agenzia per la vendita di un immobile non è necessario che la compravendita vada o meno a buon fine.
Per il mediatore sorge il diritto di pretendere il compenso per l'opera prestata tutte le volte che lo stesso abbia messo in contatto le parti sulla base di un modulo portante una compiuta offerta d'acquisto.
In altri termini, ad avviso della Suprema Corte, il pagamento del corrispettivo per la prestazione resa dall’agenzia sorge per il solo fatto di aver messo in contatto le due parti interessate alla conclusione dell’accordo, a prescindere dalla circostanza che questo venga poi effettivamente raggiunto. Sono altresì irrilevanti eventuali successivi accordi tra venditore e acquirente o che vengano concordate diverse condizioni.
Adriana Costanzo
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 2
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Bruno Bianchini - Presidente Rel.
Dott. Stefano Petitti - Consigliere
Dott. Felice Manna - Consigliere
Dott. Vincenzo Correnti - Consigliere
Dott. Milena Falaschi - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA N. 12428/2015
sul ricorso 22636/2013 proposto da:
F., elettivamente domiciliata in Roma, Piazza Cavour presso la Cassazione, rappresentata e difesa dagli avvocati Stabile Dante, Anna Amantea giusta procura speciale in calce al ricorso;
- ricorrente -
contro
F., quale erede di D. G., già titolare della Ditta "E.", elettivamente domiciliata in Roma, Piazza Cavour presso la Cassazione, rappresentata e difesa dall'avvocato Montesanto Costantino, giusta procura speciale a margine del controricorso;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 826/2012 della CORTE D'APPELLO di SALERNO del 27/06/2012, depositata il 23/10/2012;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 21/05/2015 dal Presidente Relatore Dott. Bruno Bianchini;
uditi gli avvocati Anna Amantea e Dante Stabile difensori della ricorrente che si riportano agli scritti insistendo per l'accoglimento del ricorso o in subordine per la P.U..
FATTO E DIRITTO
Premesso che D. G., titolare della "E.", citò F. innanzi al Tribunale di Salerno per sentirla condannare a versare il compenso dovuto per l'opera prestata per la intermediazione nella vendita di un appartamento della medesima - pari alla percentuale di mediazione a carico del mandante - ed a corrispondergli ulteriore e pari somma per lucro cessante - commisurato alla percentuale di compenso che avrebbe potuto esigere, a vendita conclusa, dal futuro acquirente - rappresentando che la convenuta si era rifiutata di stipulare il contratto di vendita nonostante il terzo interessato alla vendita avesse manifestato la sua disponibilità a corrispondere la somma richiesta - lire 265 milioni;
che la D.L. si costituì rilevando - per quello che ancora conserva interesse in sede di legittimità - che la decisione di non aderire alla proposta era derivata dal fatto che il terzo aveva a sua volta proposto una rateizzazione del prezzo non contemplata nell'originaria offerta sottopostagli dal mediatore;
che l'adito Tribunale rigettò la domanda non avendo rinvenuto, al momento della decisione, il fascicolo dell'attore;
che l'E. impugnò tale decisione, depositando l'incarto mancante;
la D.L. chiese il rigetto del gravame; la Corte di Appello di Salerno accolse l'impugnazione - condannando l'appellata al pagamento della sola parte di mediazione a suo carico - ritenendo, da un lato, che le parti avessero stipulato una mediazione atipica - in ragione dell'inserimento nel contratto della clausola h) con la quale si era previsto l'obbligo di corrispondere il compenso per la mediazione anche se l'affare non si fosse concluso - e giudicando, dall'altro, che il rifiuto alla stipula non sarebbe stato giustificato perchè l'unico elemento fatto inserire dalla cliente nella offerta da sottoporre ai terzi sarebbe stata quella dell'ammontare del prezzo;
che per la cassazione di tale decisione ha proposto ricorso la D. L., notificando il gravame l'8 ottobre 2013 agli eredi dell'E. - deceduto il...omissis..., dopo il deposito della sentenza di secondo grado, avvenuto il 29 giugno 2012, collettivamente ed impersonalmente nell'ultimo domicilio del predetto, facendo valere un unico motivo di annullamento; ha resistito con controricorso F., vedova dell'E., che è stata notificata relazione ex art. 380 bis c.p.c., del seguente tenore:
"1 - Parte ricorrente assume la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1325, 1326, 1754, 1755 e 1756 del Cod. Civ., nonchè un vizio di ultrapetizione, deducendo che il contratto concluso con l'E. - mediante la sottoscrizione di moduli prestampati - non avrebbe rivestito il contenuto minimo per aversi una proposta vincolante, mancando ogni riferimento ai tempi ed alle modalità di adempimento del futuro contraente: da ciò sarebbe derivato che, modificata da parte del terzo la proposta, il rifiuto di accettare l'integrazione del contenuto negoziale - per quanto riguardava i tempi del versamento del prezzo - non avrebbe concretizzato alcun inadempimento da parte di essa esponente, riferendosi ad un contratto radicalmente nullo.
2 - Il motivo è inammissibile.
2.a - Dalla lettura della sentenza di appello emerge che: 1 - la nullità del contratto di mediazione venne dedotta in primo grado sotto il profilo che l'E. non avrebbe dimostrato di essere iscritto nell'albo previsto dalla L. n. 39/1989 - e non già per inadeguatezza del contenuto contrattuale a costituire un valido vincolo per le parti; 2 - nella comparsa di risposta in appello l'appellata avrebbe chiarito di non aver ritenuto la proposta del terzo conforme alle proprie aspettative e per tal ragione di essersi rifiutata di proseguire nel rapporto con l'aspirante acquirente (vedi amplius i foll. 4/5 del controricorso che ne riportano il contenuto letterale)
2.a.1 - Ne deriva che, in deroga al principio di specificità del ricorso, inverato nel canone di autosufficienza dell'esposizione dei motivi, parte ricorrente non ha indicato ove, nei pregressi gradi di giudizio di merito - in contrasto con i riportati accenni contenuti nella sentenza di secondo grado - avrebbe sollevato la questione della nullità del contratto di mediazione nei termini esposti nel ricorso; ne consegue la sostanziale novità della denunziata nullità e la inammissibilità della sua proposizione in questa sede.
2.b - La censura sarebbe comunque infondata in quanto il contenuto minimo del contratto è indicato nell'art. 1325 Cod. Civ., di cui, nell'accordo in esame, si sono riscontrati tutti gli estremi: il fatto dunque che non vi fosse una rispondenza tra i due moduli predisposti dal mediatore e sottoscritti rispettivamente dal cliente e dal terzo, quanto alla rateizzazione del prezzo, non incideva sulla validità del rapporto contrattuale tra il mediatore ed il conferente l'incarico.
2.c - La denunziata violazione dell'art. 112 c.p.c., è rimasta priva di qualunque sviluppo argomentativo".
Che per la ricorrente è stata depositata memoria difensiva ed i procuratori della medesima hanno discusso la causa in sede di adunanza camerale;
Ritenuto che le considerazioni sopra esposte sono condivisibili nè sono stati forniti ulteriori spunti critici idonei a scalfire la tenuta logica della relazione;
che in particolare, non congruo è il richiamo al recente arresto delle Sezioni Unite della Corte (sentenza n. 4628/2015) in merito alla configurabilità di un preliminare di preliminare nè alla più risalente pronuncia della 6^ sezione (n. 15856/2012) relativamente al contenuto minimo che deve rivestire l'accordo negoziale per essere inquadrato come contratto, atteso che nella fattispecie non andava indagata l'idoneità della proposta ad essere accettata dal terzo (idoneità che comunque doveva essere scrutinata in sé e non dipendeva dall'esistenza di una controproposta) quanto piuttosto se le parti fossero state messe in contatto dal mediatore sulla base di un modulo portante una compiuta offerta all'acquisto (che non escludeva la rateizzazione del prezzo) e se, quindi, potesse dirsi maturato il diritto del mediatore al compenso per l'opera prestata;
che pertanto il ricorso va rigettato, con onere di spese - secondo la quantificazione indicata in dispositivo - sulla parte soccombente;
che sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dell'art. 13 co. 1 bis, D.P.R. n. 115/2002.
P. Q. M.
LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 1.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi; ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater, D.P.R. n. 115/2002, sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Sesta - 2 della Cassazione, il 21 maggio 2015.
IL PRESIDENTE EST.
Bruno Bianchini
Depositato in Cancelleria il 16 giugno 2015
AVVISO - Ai sensi dell'art. 1, comma 1 del decreto-legge 22 marzo 2004,
n. 72, come modificato dalla legge di conversione 21 maggio 2004 n. 128
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